Faktencheck zur Investition in Pflegeimmobilien

Wie sich Anleger monatliche Zusatzeinnahmen sichern und dabei unseren Senioren helfen

Autor: Christian Hick, Finanzökonom ebs und Certified Financial Planner

Ist es so schön, wie es sich anhört? Rund 70 Menschen investieren je in ein Pflegeappartement samt kompletter Infrastruktur und dadurch kann ein neues und modernes Pflegeheim für unsere Senioren gebaut werden.

Vermögen besitzen heißt auch Verantwortung tragen. Aber seien wir ehrlich. Für Anleger, die auf die Erträge Ihres Vermögens zur Bestreitung des Lebensunterhalts angewiesen sind, muss es sich vorrangig auch rechnen.

Zwar wünschen wir uns alle, dass unsere Lieben in einer modernen, freundlichen und gut ausgestatteten Seniorenresidenz unterkommen, wo der Alltag eher an ein Hotel erinnert; anstatt in einem alten Heim aus den 80er Jahren dahin vegetieren zu müssen. Aber von den jährlich rund 400 benötigten Pflegeheimneubauten, die aufgrund der alternden Bevölkerung nötig wären, werden derzeit nur rund 250 gebaut.

Mit einer Investition in ein Pflegeappartement kann man aber tatsächlich Abhilfe schaffen. Denn finden sich 70 bis 90 Personen zusammen, die je ein Pflegeappartement erwerben, dann entsteht irgendwo in Deutschland - wo der Bedarf am Größten ist - ein neues Pflegeheim! Betrachten wir dieses soziale Investment aber vor allem einmal aus der Perspektive des Anlegers und seinen Bedürfnissen bei der Kapitalanlage. Denn bei einem Pflegeappartement als Kapitalanlage gibt es auch einiges zu beachten.

Es geht um gute Bauqualität, einen solventen Betreiber, gute Mietindexierungsklauseln und natürlich auch darum, dass die Immobilie dort steht, wo der Pflegebedarf groß ist. Und das muss nicht unbedingt um die Ecke sein, wenn „um die Ecke“ schon ausreichend Pflegeplätze vorhanden sind. Am Ende zählt für den Bauherrn des Pflegeheims als auch für den Betreiber, dass das Pflegeheim dort entsteht, wo ein großer Bedarf herrscht.

Das gilt natürlich auch für die Interessen des Anlegers. Denn auch wenn er seine Miete jeden Monat vom Betreiber erhält – und zwar auch dann, wenn seine Einheit gerade leer steht - so will natürlich auch der Anleger, dass der Betreiber Geld verdient, damit er ihm für die nächsten 20 oder 30 Jahre, oder auch länger, als Generalmieter erhalten bleibt.

Wichtig bei der Investition in ein Pflegeheim, ein Seniorenheim oder in eine Pflegeimmobilie ganz allgemein ist, dass alle vertraglichen Regelungen so getroffen sein sollten, dass der Anleger unter folgenden Rahmenbedingungen investiert:

• Ein langlaufender Mietvertrag über mindestens 20 Jahr plus Anschlussoption mit einem solventen Betreiber mit viel Erfahrungen in diesem Segment. Dies sorgt für eine langfristige Einnahmensicherheit beim Anleger und sichert ab, dass sich der Anleger nicht um ständig wechselnde Mieter kümmern muss. Zudem erhält er durch langfristige Mietverträge jeden Monat seine Miete, auch bei Leerstand des Pflegeappartements.
• Vertragliche Konstellation, dass der Anleger zusammen mit den anderen Eigentümern nur für Reparaturen an „Dach und Fach“ zuständig ist und sämtliche Arbeiten im Haus vom Generalmieter zu übernehmen sind. Damit wird sichergestellt, dass der Anleger keinen Mieterkontakt hat, keine jährlichen Nebenkostenabrechnungen erstellen muss und auch sonst kaum Verwaltungsaufwand für seine vermietete Immobilie hat. In Pflegeimmobilien investieren vor allem Anleger, die möglichst wenig Arbeit mit ihrem Investment in Pflegeimmobilien haben wollen.
• Beim Pflegeappartement-Vergleich sollte berücksichtigt werden, dass nur Pflegeheime als Investment infrage kommen sollten, die nach § 43 SGB förderfähig sind. Denn durch die staatliche Refinanzierung der Mietzahlungen über das Sozialgesetzbuch werden die monatlichen Einnahmen auch für den Betreiber abgesichert, sollte der Mieter seine eigenen Kosten einmal nicht mehr zahlen können. Das Pflegeimmobilienrisiko sinkt nämlich alleine schon dadurch, dass der Staat die Zahlungen für den zu Pflegenden übernimmt, wenn das Pflegeheim bestimmte gesetzliche Kriterien erfüllt. Unter dieser Voraussetzung sind Pflegeimmobilien als Kapitalanlage noch einmal attraktiver als vermietete Wohnungen.