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Großflächige Einzelhandelsimmobilien – jetzt investieren
Autor: Christian Hick, Finanzökonom ebs und Certified Financial Planner
Wer professionell und mit einer guten Streuung im Immobilienmarkt investieren will, kommt an einigen grundlegenden Bausteinen nicht vorbei. Einer dieser Bausteine sind großflächige lebensmittelgeankerte Einzelhandelsflächen. Doch durch den sehr begrenzten Marktzugang lernen viele Anleger diese Assetklasse durch ihre kapitalmarktorientierten Berater niemals kennen. Dies ist schade. Denn diese Anlageklasse bietet sowohl laufende Einnahmen als auch eine ideale Risikostreuung zu anderen Investments.
Großflächige Einzelhandelsimmobilien – In diesen Immobilien findet der Großteil der Grundversorgung der deutschen Einwohner statt. Mit rund 15 Milliarden Kundenkontakten im Jahr und dem Sortiment von über 16.000 Lieferanten stellen diese Standorte sicher, dass die Bundesbürger immer gut versorgt sind. Dort wo „Frische den Unterschied macht“ kommt auch der Online-Handel derzeit nicht in den Markt. Der Online-Anteil stagniert hier nach wie vor bei nur 0,7% Marktanteil.
Hierbei wird der Service- und Convenience-Gedanke im Rahmen des anziehenden Wettbewerbs zum entscheidenden Faktor, frei nach dem Motto "einmal hin, alles drin!". Im großen Sortiment und in großer Vielfalt. Und bei der Gelegenheit noch das Brot beim Bäcker mitgenommen, die Kleider bei der Reinigung geholt, das Rezept in der Apotheke abgegeben und beim Herausfahren getankt. Alles auf einem Grundstück bzw. in einem Fachmarktzentrum.
Die weitere Zukunft des Formates SB-Warenhaus liegt verstärkt in einer Weiterentwicklung zum Fachmarktzentrum mit einem SB-Warenhaus oder Verbrauchermarkt als Ankerbetrieb. Und Fachmarktzentren stehen auch bei Investoren hoch im Kurs.
Gerade für großflächige Einzelhandelsimmobilien bestehen besondere baurechtliche Regularien (BauGB mit Baunutzungsverordnung [BauNVO]), die einen weitgehenden Wettbewerbsschutz bieten und sie als Anlageobjekte sehr interessant machen.
Was bedeutet eigentlich "großflächiger Einzelhandel"?
Laut der Baunutzungsverordnung (§ 11 Abs. 3 BauNVO ) im deutschen Baugesetzbuch sind Einzelhandelsbetriebe großflächig, wenn sie eine Verkaufsfläche ab 800 m² aufweisen. Diese Betriebe werden auch als Fachmärkte bezeichnet und lassen sich im Allgemeinen wie folgt definieren:
Ein Fachmarkt ist ein großflächiger Betriebstyp des Einzelhandels mit einem breiten und tiefen Sortiment aus einer bestimmten Branche. Die Waren werden überwiegend durch Selbstbedienung oder teilweise auch durch Servicepersonal preisaktiv, von meist filialisierten Einzelhändlern, angeboten.
Eine „Fachmarktagglomeration" ist in diesem Zusammenhang ein geläufiger Begriff, der sich folgendermaßen abgrenzen lässt:
Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben unterschiedlicher Branchen und Betriebsgrößen räumlich nah oder weniger nah. Bei einer Fachmarktagglomeration, welche überwiegend an PKW-orientierten Standorten angesiedelt ist, dominiert die Betriebsform preisaktiver Fachmärkte. In der Regel ist diese Ansiedlung nicht einheitlich konzipiert und gemanagt. Die Parkplätze sind ebenfalls nicht gemeinschaftlich angelegt.
Fachmarktzentrum (FMZ)
Ein Fachmarktzentrum ist eine Konzentration von mehreren Einzelhandelsbetrieben unterschiedlicher Branchen und Betriebsgrößen an einem Standort. Beim Fachmarktzentrum, welches überwiegend an PKW-orientierten Lagen angesiedelt ist, dominiert die Betriebsform preisaktiver Fachmärkte. In der Regel ist dieser Objekttyp einheitlich konzipiert und gemanagt. Die gesamte Verkaufsfläche des Zentrums beträgt mindestens 5.000 m².
Merkmale von FMZ
| Merkmale | Begriffsdefinition |
|---|---|
| Standort | Meist PKW-kundenorientiert mit sehr guter Straßenverkehrsanbindung (oft Ausfallstraßen in Gewerbe-/Industriegebieten), i. d. R. am Stadtrand in nicht integrierten Lagen, Trend geht zu innerstädtischen Standorten |
| Zuschnitt | Idealerweise eingeschossig |
| Fachmarktbereich | Bau- und Heimwerkermarkt, Drogeriemarkt, Getränkefachmarkt, Elektromarkt, Bekleidungsfachmarkt, Schuhfachmarkt, Sportfachmarkt, Babyfachmarkt, Heimtier- und Zoofachmarkt, Weinfachmarkt, Bürofachmarkt, Bastel- und Künstlerbedarf, Gartencenter, Spielwarenfachmarkt, Möbelfachmarkt, (textile) Raumausstattung, Augenoptik-Fachmarkt, etc. |
| Ladengestaltung | Meist schlichte, funktionale Außengestaltung (Big Box), übersichtlich gestaltete Warenpräsentation, ausgehend von den sich selbsterklärenden Produkten |
| Sortiment | Breites, oft auch tiefes Sortiment eines Warenbereichs, Bedarfsbereichs oder Zielgruppenbereichs |
| Preisniveau | Tendenziell niedrigeres bis mittleres Preisniveau |
| Verkaufsvorgang | Selbstbedienung und Vorauswahl, meist Möglichkeit einer fachlichen, sortimentsspezifischen Kundenberatung |
Impressionen von Einzelhandelsimmobilien
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